ALGUEM PODE ESTAR A MORAR EM SUA CASA

Alguém pode estar a morar em sua casa
27 de Julho de 2011, 11:15

Em tempos de crise os leilões popularizam-se e adaptam-se às necessidades e bolsos de cada um. A uns permitem luxos aparentemente impensáveis em tempos de austeridade, como a compra de obras de arte, a outros viabilizam a compra de casa em tempos de juros altos e crédito limitado.
Talvez não seja a casa dos seus sonhos, mas está a bom preço e você até se imagina a relaxar no sofá da sala. É uma boa oportunidade de negócio que leva vendedores e compradores a leilões imobiliários. No entanto, o processo pode guardar surpresas menos agradáveis.
Imagine que está à procura de casa e lhe surge, através de um leilão do Fisco, a oportunidade ideal: o imóvel está bem localizado, tem várias assoalhadas e, principalmente, está a um bom preço. Avança para a compra e no dia em que decide estrear a sua casa encontra lá dentro o antigo proprietário, confortavelmente instalado e sem grande vontade de sair. Certa de que não iria conseguir resolver o problema sozinha, Ana (nome fictício), decidiu contactar o advogado.
Depois de esperar a ordem do tribunal, voltou a sua recém comprada casa acompanhada de um oficial de justiça, do advogado, de um serralheiro e da polícia. O antigo proprietário viu-se forçado a sair e Ana trocou imediatamente a fechadura. Dois dias mais tarde voltou ao imóvel porque este tinha sido arrombado pelo antigo dono, que voltou lá para tirar algumas das suas coisas. A sorte de Ana, se é que se pode dizer que é sorte, foi o antigo proprietário não ter decidido instalar-se novamente. Se isso tivesse acontecido, poderiam ter sido muitos anos entre advogados e tribunais para viver em paz na sua própria casa.
Parece-lhe improvável? Francisco Patrício, advogado de direito imobiliário, sócio da Abreu Advogados, foi o próprio a relatar ao SAPO uma situação semelhante. Quando um bem é penhorado a alguém por incumprimento de obrigações fiscais, o imóvel é colocado num leilão online. No entanto, os antigos proprietários não são obrigados a abandonar a casa antes de ela ser adquirida por outras pessoas.
Esta é uma situação extrema, mas há outras coisas a que vale a pena estar atento. Segundo o advogado, “existem ónus que são registáveis, como sejam as hipotecas, as penhoras, os arrestos. Depois existem ónus que não são registáveis, como é por exemplo, um contrato de arrendamento que exista e que ninguém tenha conhecimento, um contrato de promessa de compra e venda que não tenha sido submetido a registo e que, portanto, não seja do conhecimento de mais ninguém a não ser do anterior proprietário e do interessado.”
Assim sendo, o advogado recomenda a todos os seus clientes “que seja tomada toda a atenção na altura da decisão de se avançar para a aquisição de uma habitação que provenha de uma situação de penhora”.
Ao decidir adquirir um bem com esta origem, a prudência aconselha que visite os imóveis as vezes que forem necessárias, que leve um avaliador consigo, que analise bem toda a papelada e que, ao adquirir a casa, peça um documento onde se declare que a transmissão do imóvel é livre de ónus ou encargos.
As soluções dos impasses, quando possível, devem ser encontradas fora dos tribunais já que o “prazo médio, de uma ação em primeira instância, é de dois anos, isto sem recursos”, esclarece o advogado Francisco Patrício.
E no privado?
Além dos leilões das finanças, de bens que foram penhorados por situações de incumprimento fiscal, há leilões organizados por leiloeiras privadas. Muitas vezes trata-se de casas que o banco recuperou porque os proprietários não tiveram capacidade de pagar o crédito à habitação. Nestes casos, “o imóvel quando nos é entregue está limpinho, pronto para ser transacionado”, conta a Ana Ferro, Diretora Comercial da Luso-Roux, uma das empresas que leva a cabo estes eventos.
O leilão “é uma solução que tem vindo a ser posta em prática, sensivelmente, desde 2004. De início com reservas por parte das várias entidades envolvidas, seja quem vende, seja quem compra. Neste momento, de um modo geral, é uma solução conhecida, compradores e vendedores acreditam e apostam”, diz Ana Ferro. Quando se trata de leilões em sala, assim que o imóvel é arrematado, a pessoa é conduzida a uma sala onde deixa um cheque com o valor do sinal da casa e assina o contrato de Promessa de Compra e Venda. Findo o tempo definido no documento, faz-se a escritura.
Os imóveis são colocados online um mês antes do leilão e a empresa organiza as visitas dos interessados às casas. “Para nós é impensável que uma pessoa vá comprar uma casa sem a ver previamente”, explica Ana Ferro e acrescenta que “além disso é importante que se assegure junto da instituição de crédito que tem o financiamento.”
Os leilões de imobiliário (casas, lojas, garagens, entre outros) permitem às empresas, empreiteiros ou particulares desfazerem-se rapidamente de um bem. Por outro lado, configuram-se como a oportunidade ideal para quem quer comprar a um preço mais simpático do que aquele que se pratica na mediação tradicional.
Existem várias formas de leiloar um bem, seja através da internet, por carta fechada ou em sala - com direito a contagem decrescente, batidas de martelinho na mesa e palmas da assistência.
No entanto, esta prática, cujas vantagens se fazem notar em tempos de crise, é um processo que requer cuidados, para que não compre uma grande dor de cabeça em vez de um novo cantinho.
@ Inês Fernandes Alves
Não perca esta tarde a reportagem "Há leilões que compensam...para quem pode".
*Este artigo foi escrito ao abrigo do novo acordo ortográfico.*